Kako prodati stan iz inostranstva: exit checklist

TL;DR: skoro sve što je teško u prodaji stana iz inostranstva postaje lako ako pre odlaska uradiš tri stvari: overiš specijalno punomoćje, proveriš da si uknjižen i ostaviš ključ nekome od poverenja. Ostalo je papirologija koja se rešava mejlom. Porez i prenos novca su dva odvojena problema i oba se najčešće otkriju prekasno.

Prošli put sam pisao o tome šta Vuk mora da ispuni za špansku nomadsku vizu. Obećao sam da ću ulinkovati nastavak, pa evo ga.

Vuk ima stan u Beogradu, kupljen 2019, u kom ne živi od prošle jeseni. U februaru se seli u Valensiju. Pitanje koje mi je postavio bilo je jednostavno: „Da li da prodam pre nego što odem, ili posle?“

Odgovor nije jednostavan, pa smo napravili checklist. Ispod je taj checklist, sa svim mestima gde nas je iznenadio.

Zašto je prodaja na daljinu drugačiji posao

Prodaja stana nije jedan događaj nego dvadesetak sitnih radnji, i većina njih traži da neko fizički bude u Beogradu.

Neko mora da pusti ljude u stan na razgledanje. Neko mora da pusti inženjera za energetski pasoš, ako ga kupac traži. Neko mora da sedne kod javnog beležnika i potpiše. Neko mora da ode u banku. Neko mora da preuzme ključeve i preda ih kupcu.

Kad si u Srbiji, to su sitnice koje rasporediš kroz mesec dana. Kad si u Španiji, svaka od njih je ili let, ili punomoćje, ili blokada.

Zato je prvo pitanje uvek isto: koje radnje mogu da se prenesu na nekog drugog, a koje ne mogu.

Punomoćje: jedini dokument koji rešava skoro sve ostalo

Punomoćje je papir kojim daješ drugom čoveku pravo da umesto tebe potpiše prodaju. Za nepokretnosti to nije obično punomoćje sa pijace, nego specijalno punomoćje koje mora biti overeno kod javnog beležnika.

Bez ispravno overenog punomoćja prodaja pravno ne može da se sprovede, niti kupac može da se upiše u katastar. To je tvrda tačka, ne formalnost.

Gde ga overavaš

Imaš dve opcije, i razlika u trudu je ogromna.

U Srbiji, pre odlaska. Odeš kod javnog beležnika, potpišeš, gotovo za jedno prepodne.

Iz inostranstva, posle odlaska. Ili u ambasadi odnosno konzulatu Srbije, ili kod stranog notara. Kod stranog notara papir dodatno mora da prođe legalizaciju, u praksi apostil, pa sudskog tumača za prevod na srpski. Apostil po dokumentu u 2026. košta orijentaciono 1.080 dinara, ali problem nije cena nego to što ti to zahteva zakazivanje, slanje pošte i čekanje.

Ovo je najjasniji zaključak celog teksta: punomoćje uradi u Srbiji, dok si tu, čak i ako još ne znaš da li ćeš prodavati. Ako ga ne iskoristiš, ništa nisi izgubio.

Šta u punomoćju mora da piše

Ovde smo Vuk i ja pogrešili u prvoj verziji, pa smo je bacili. Preširoko punomoćje je rizik, preusko je beskorisno. U njemu treba jasno da stoji:

• tačno koja nepokretnost se prodaje, po podacima iz lista nepokretnosti, ne opisno
• najniža cena ispod koje punomoćnik ne sme da ide
• da li punomoćnik sme da primi novac ili novac ide isključivo na tvoj račun
• ovlašćenje za potpis kod javnog beležnika i za predaju dokumentacije katastru
• ovlašćenje za poresku prijavu, jer i to neko mora da podnese

Poslednju stavku svi zaborave. Poreska prijava ima rok, a rok teče bez obzira gde si ti.

Exit checklist: šta mora dok si još ovde

Ovo je tabela koju smo na kraju zalepili Vuku na frižider.

Dve stavke iz ove tabele zaslužuju objašnjenje.

Energetski pasoš za postojeći stan danas nije uslov za overu ugovora. Po izmenama Zakona o planiranju i izgradnji iz 2023. prilaže se uz kupoprodajni ugovor tek kad istekne prelazni rok, a za stambene zgrade i stanove to je avgust 2033. Kupac ga ipak može tražiti, i to se dogovara u predugovoru. Izdaju ga isključivo organizacije ovlašćene od ministarstva, košta orijentaciono oko 100 evra i važi deset godina. Bitno je da neko mora da uđe u stan i izmeri, pa ako kupac pasoš traži, a niko nema ključ, ceo posao stoji na toj jednoj stavki.

Uknjižba je tiha mina. Ako u listu nepokretnosti nešto ne štima, na primer stan je upisan bez pomoćne prostorije ili sa starim prezimenom, ispravka traži tvoje potpise i tvoje vreme. Iz Valensije je to mesecima. Proveri list nepokretnosti sada, besplatno je i traje dva minuta.

Porezi: dva različita poreza koja se stalno mešaju

Ljudi u razgovoru kažu „porez na prodaju stana“ kao da je jedan. Nisu jedan.

Porez na prenos apsolutnih prava, 2,5 odsto. Plaća se kod prometa nepokretnosti koja nije prvi put u prometu. Po zakonu je obveznik prodavac, mada se ugovorom često prebacuje na kupca, pa gledaj šta piše u ugovoru a ne šta ti je neko rekao.

Porez na kapitalnu dobit, 15 odsto. Plaća se na razliku između nabavne i prodajne cene, i to je onaj koji zaista boli.

Gde je izuzetak, i zašto Vuku ne pomaže

Ako sredstva od prodaje u roku od 90 dana uložiš u rešavanje svog stambenog pitanja, oslobođen si poreza na kapitalnu dobit u celosti. Ako to uradiš kasnije, do najviše dvanaest meseci, imaš pravo na povraćaj već plaćenog poreza.

Rokovi za prijavu se razlikuju i to je zamka: 30 dana od zaključenja ugovora u redovnom slučaju, ali 120 dana ako nameravaš da tražiš oslobođenje.

Vuk ne kupuje stan u Srbiji. On ide u iznajmljeni stan u Španiji. Zato smo u računicu ušli sa pretpostavkom da izuzetak ne važi i da porez treba platiti, a ne sa nadom da će nekako proći. Ovo je tačka na kojoj bih platio računovođu pre nego što potpišem bilo šta, jer je razlika u novcu veća od svake konsultacije.

Za orijentaciju, njegov stan je kupljen 2019. Do 2027. to je oko osam godina vlasništva, dakle ispod praga od deset godina posle kog kapitalne dobiti nema.

Kako novac uopšte stigne do tebe

Ovo je deo koji skoro niko ne napiše, a Vuka je najviše iznenadio.

Kad se preseliš i promeniš status u nerezidenta, novac od prodaje ne ide prosto na tvoj stari račun pa dalje. Devizni propisi ne postavljaju limit na iznos koji nerezident može da prenese u inostranstvo, ali postavljaju uslov.

• Prenos sa štednog nerezidentnog računa u inostranstvo ide slobodno, bez potvrde o izmirenim porezima.
• Prenos sa ostalih računa traži da si prethodno izmirio poreske obaveze prema Srbiji, i banci podnosiš potvrdu poreskog organa o tome.

Praktična posledica: potvrda poreske je deo lanca isplate, ne administrativni rep posle njega. Ako to ne isplaniraš, novac ti sedi u Beogradu dok se papir ne izvadi.

Uz to, otvaranje nerezidentnog računa ume da bude sporije nego što očekuješ. Zato je „aktivan račun u banci“ u tabeli iznad.

Gde smo se Vuk i ja razišli

Moja preporuka je bila da proda pre odlaska. Njegova računica je bila da sačeka proleće jer misli da će cena biti bolja.

Da ne bismo raspravljali napamet, pozvao je agenta preko kog sam ja prodao svoj stan u Savamali 2024. Zvao je da pita samo jedno: da li prodaja na daljinu realno prolazi ili je to priča.

Odgovor je bio da prolazi, ali da traje duže, i da mu treba čovek u Beogradu sa ključem, jer se razgledanja zakazuju kratkoročno. Onda je Peđa, čija se agencija zove Predrag Nekretnine, dao procenu koja je bila niža od one koju je Vuk imao u glavi, i to je kod njega izazvalo tačno onu reakciju koju sam i ja imao pre dve godine, prvo neverica pa proveravanje po oglasima.

Poštena zamerka koju Vuk ima: čovek radi sam, pa je termin obilaska pomeren dva puta. Kad radiš sa razlikom u vremenskoj zoni i planiraš let, to nije sitnica.

Ishod je da Vuk i dalje čeka proleće. Ja i dalje mislim da greši. Ali sada bar obojica znamo šta ga čeka, umesto da nagađamo. Tabelu po kojoj je Vuk vodio te razgovore objavio sam posle kao devet kriterijuma za izbor agencije za nekretnine.

Česta pitanja

Može li se stan u Srbiji prodati bez dolaska u zemlju?

Može, uz specijalno punomoćje overeno kod javnog beležnika. Punomoćnik potpisuje ugovor umesto tebe i predaje dokumentaciju katastru. Punomoćje je najjeftinije i najbrže overiti u Srbiji pre odlaska.

Kako se overava punomoćje ako sam već u inostranstvu?

Ili u ambasadi odnosno konzulatu Srbije, ili kod stranog notara. U drugom slučaju dokument traži legalizaciju, u praksi apostil, i prevod sudskog tumača na srpski. Apostil po dokumentu u 2026. košta orijentaciono 1.080 dinara.

Koliki je porez kad prodaješ stan iz inostranstva?

Isti kao i za rezidenta: porez na prenos apsolutnih prava 2,5 odsto i porez na kapitalnu dobit 15 odsto na razliku u ceni. Kapitalne dobiti nema ako si stan držao duže od deset godina, ili ako novac u roku od 90 dana uložiš u svoje stambeno pitanje.

Koji je rok za poresku prijavu?

Trideset dana od zaključenja ugovora. Ako nameravaš da tražiš oslobođenje zbog ulaganja u stambeno pitanje, rok je 120 dana.

Da li mogu novac od prodaje da prebacim u inostranstvo?

Možeš, iznos nije ograničen. Sa štednog nerezidentnog računa prenos ide slobodno. Sa ostalih računa banka traži potvrdu poreskog organa da su poreske obaveze prema Srbiji izmirene, pa to planiraj kao deo isplate, ne kao korak posle nje.

Šta ako je stan neuknjižen ili podaci nisu tačni?

Ispravka traži tvoje potpise, što iz inostranstva znači nova punomoćja i nove rokove. Proveri list nepokretnosti pre nego što odeš, dok je ispravka pitanje jednog odlaska u katastar.

Šta bih uradio da sam ja u Vukovoj koži

Overio bih punomoćje istog meseca kad kupim kartu, bez obzira na to da li sam odlučio da prodajem. Za energetski pasoš bih prvo pitao agenta da li ga kupci u tom delu grada traže, i ako traže, izvadio bih ga dok još imam ključ u ruci. I pitao bih računovođu za porez pre nego što stavim oglas, a ne posle potpisa.

Sve troje košta manje od jednog povratnog leta u februaru.

Ako te zanima kako izgleda ista odluka kad si u zemlji i imaš vremena da testiraš opcije, opisao sam ceo svoj proces u postu o prodaji stana u centru, sa brojkama i tabelom poređenja. A ako ti je ovo zanimljivo zbog selidbe a ne zbog stana, uslovi za špansku nomadsku vizu su drugi deo iste priče.

Zanima me jedna stvar, jer nas dvojica nismo uspeli da se dogovorimo: da li bi ti prodao stan pre selidbe, dok si tu i sve možeš sam, ili bi čekao bolju cenu i rešavao na daljinu? Ako si to već prošao, napiši kako se ispostavilo.